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BGH, Urteil vom 13. April 2005 - VIII ZR 44/04


Entscheidungstext  
 
BGH, Urt. v. 13.4.2005 - VIII ZR 44/04
BUNDESGERICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
VIII ZR 44/04 Verkündet am:
13.4.2005
Kirchgeßner,
Justizhauptsekretärin
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk: ja
BGHZ: nein
BGHR: ja
WiStG § 5 Abs. 2 Satz 1
Bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an vergleichbaren
Räumen ausgenutzt hat, ist auf das gesamte Gebiet der Gemeinde und
nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet.
Das Tatbestandsmerkmal des "geringen Angebots" ist deshalb nicht erfüllt, wenn der
Wohnungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil angespannt,
im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist.
BGH, Urteil vom 13.04.2005 - VIII ZR 44/04 - LG Hamburg
AG Hamburg
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Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 13.04.2005 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Deppert und die Richter
Dr. Beyer, Ball, Dr. Leimert und Dr. Frellesen
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Beklagten werden das Urteil der Zivilkammer
16 des Landgerichts Hamburg vom 27. Januar 2004 aufgehoben
und das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 4. September
2003 abgeändert.
Die Klage wird insgesamt abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Der Kläger begehrt von den Beklagten die teilweise Rückzahlung der seiner
Auffassung nach überhöhten Miete.
Mit Vertrag vom 30. September 1996 mietete der Kläger von den Beklagten
ab dem 15. Oktober 1996 eine im 4. Obergeschoß eines Mehrfamilienhauses
in Hamburg-Eppendorf, S. straße gelegene, ca. 69 m² große
Dreizimmer-Dachgeschoßwohnung. Das Wohnhaus ist zwischen 1948 und
1960 erbaut worden. Vor dem Einzug des Klägers hatten die Beklagten die
Wohnung durch Umbaumaßnahmen vergrößert und umfassend renoviert. Die
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als Staffelmiete vereinbarte Nettokaltmiete betrug zunächst 1.281,- DM, ab dem
1. Februar 1998 1.306,60 DM, ab dem 1. Februar 1999 1.332,70 DM und ab
dem 1. Februar 2000 1.359,40 DM. Das Mietverhältnis endete im Oktober 2000.
Der Kläger macht geltend, die vereinbarte und von ihm in voller Höhe
gezahlte Miete sei im Sinne des § 5 WiStG überhöht gewesen, weil bei Abschluß
des Mietvertrages im Hamburger Stadtgebiet bzw. in Hamburg-
Eppendorf ein geringes Angebot an Dreizimmerwohnungen mit etwa 70 m² bestanden
habe. Unter Berücksichtigung der Lage und Ausstattung der Wohnung
und unter Zugrundelegung des Hamburger Mietspiegels sowie eines Zuschlages
von 20 % ergebe sich eine höchstzulässige Miete von 11,17 DM/m². Aus
der Differenz zu der vereinbarten und gezahlten Miete errechne sich für die Zeit
vom 1. Januar 1997 bis 31. Oktober 2000 eine Überzahlung von insgesamt
24.980,02 DM. Nachdem die Beklagten vorprozessual eine Rückzahlung abgelehnt
hatten, hat der Kläger den genannten Betrag mit seiner Klage geltend
gemacht.
Das Amtsgericht hat nach Einholung eines Gutachtens zu der Frage, ob
im September 1996 in Hamburg ein geringes Angebot an vergleichbarem
Wohnraum bestanden habe, der Klage im wesentlichen stattgegeben. Die hiergegen
gerichtete Berufung der Beklagten hat das Landgericht zurückgewiesen.
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten
ihr Ziel der Klageabweisung weiter.
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Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt:
Zu Recht und mit zutreffender Begründung sei das Amtsgericht auf der
Grundlage des Sachverständigengutachtens davon ausgegangen, daß bei Abschluß
des Mietvertrages in Hamburg ein geringes Angebot an vergleichbaren
Wohnungen bestanden habe. Dies sei bereits dann der Fall, wenn das örtliche
Angebot die vorhandene Nachfrage nicht wenigstens spürbar übersteige. Dabei
komme es auf den regionalen Teilmarkt im Stadtteil Eppendorf an. Der Umstand,
daß nach dem Sachverständigengutachten im Zeitpunkt der Anmietung
der Wohnungsmarkt nur in diesem Teilmarkt angespannt gewesen sei, während
er in den übrigen Stadtteilen Hamburgs entspannt gewesen sei, sei nicht entscheidend.
Der Stadtteil Eppendorf sei mit den anderen Bezirken nach Lage,
Bebauung und Besiedlung nicht vergleichbar. Auch die Tatsache, daß der
Hamburger Mietspiegel für das gesamte Stadtgebiet und nicht für einzelne
Stadtteile erstellt werde, führe nicht zu einem anderen Ergebnis. Soweit die Berücksichtigung
der Vergleichsmiete zu einer Schmälerung der Rendite der Vermieter
führe, sei dies nach dem von sozialer Betrachtungsweise geprägten
deutschen Mietrecht hinzunehmen. Schließlich könnten die Beklagten auch
nicht mit ihren Einwänden gegen die Einordnung der Wohnung in die Baualtersklasse
1948 bis 1960 gehört werden. Der vorgenommene Umbau und die
Sanierung der Wohnung reichten nicht aus, um ihr den Charakter einer Neubauwohnung
zu geben. Nach alledem habe der Kläger einen bereicherungsrechtlichen
Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete.
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II.
Die Erwägungen des Berufungsgerichts halten der rechtlichen Überprüfung
in den entscheidenden Punkten nicht stand.
1. Zutreffend ist zunächst der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts,
daß die Vereinbarung einer Miete, die die ortsübliche Miete für vergleichbare
Wohnungen in einer Gemeinde bei Ausnutzung eines geringen Angebots
an vergleichbaren Räumen um mehr als 20 % übersteigt, insoweit unwirksam
ist (§ 5 WiStG, § 134 BGB) und der Mieter deshalb bereits gezahlte
Miete in diesem Umfang nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung
zurückverlangen kann. Die weitere Begründung des Berufungsurteils
trägt die Entscheidung jedoch nicht, weil sie - wenn auch nur durch pauschale
Bezugnahme - sich lediglich die knappen und unzutreffenden Ausführungen
des erstinstanzlichen Urteils zum Tatbestandsmerkmal der "Ausnutzung" eines
geringen Angebots an vergleichbaren Räumen (§ 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG) zu
eigen gemacht hat. Nicht gefolgt werden kann dem Berufungsgericht auch insofern,
als es bei der Beantwortung der Frage, ob ein geringes Angebot in diesem
Sinne vorgelegen hat, ausschließlich auf den Wohnungsmarkt im Hamburger
Stadtteil Eppendorf abgestellt hat.
2. Es bestehen schon Bedenken gegen die Auffassung der Vorinstanzen,
ein geringes Angebot im Sinne des § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG bestehe bereits
dann, wenn das Angebot an Wohnraum der betreffenden Art die Nachfrage
nicht wenigstens spürbar übersteige (so aber die h.M., außer der Zivilkammer
16 des LG Hamburg z.B. LG Düsseldorf, DWW 1999, 181; LG Berlin, ZMR
1998, 349; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 445; Bub/Treier,
Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II 689; Lammel, Wohnraummietrecht,
2. Aufl., § 5 WiStG Rdnr. 24; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht,
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8. Aufl., Rdnr. 72 nach § 535 BGB/§ 5 WiStG). Nach dem allgemeinen Sprachverständnis
bezeichnet der Begriff "gering" im vorliegenden Zusammenhang
eine relative Knappheit einer Menge oder eines Gutes. Das könnte dafür sprechen,
ein geringes Angebot nur dann anzunehmen, wenn es die Nachfrage
nicht erreicht, und es bereits dann zu verneinen, wenn Angebot und Nachfrage
ausgeglichen sind (so wohl LG Frankfurt, WuM 1998, 167) oder das Angebot
die Nachfrage, sei es auch nur geringfügig, übersteigt.
3. Die Frage bedarf hier jedoch keiner abschließenden Entscheidung;
denn es fehlt jedenfalls an einer tragfähigen Begründung für die tatrichterliche
Annahme, die Beklagten hätten das (unterstellte) geringe Angebot an vergleichbarem
Wohnraum "ausgenutzt".
Wie der Senat in seinem nach Erlaß des Berufungsurteils ergangenen
Urteil vom 28. Januar 2004 (VIII ZR 190/03, NJW 2004, 1740 = NZM 2004, 381
= ZMR 2004, 410 = Grundeigentum 2004, 540 unter II 2) ausgesprochen hat,
darf bei dem Tatbestandsmerkmal der "Ausnutzung" nicht allein auf das Verhalten
des Vermieters und die objektive Lage auf dem maßgeblichen Wohnungsmarkt
abgestellt werden. Angesichts der Vielgestaltigkeit der denkbaren Motivlage
des Mieters für den Vertragsschluß muß sich vielmehr dieses Merkmal
auch auf die Person des Mieters beziehen; wer die geforderte Miete ohne weiteres
oder aus besonderen persönlichen Gründen zu zahlen bereit ist, wer mithin
eine objektiv bestehende Ausweichmöglichkeit nicht wahrnimmt, wird nicht
"ausgenutzt". Ausnutzen bedeutet nach seinem Wortsinn das bewußte Zunutzemachen
einer für den anderen Teil ungünstigen Lage (vgl. OLG Braunschweig,
Rechtsentscheid vom 21. Oktober 1999, WuM 1999, 684 = ZMR 2000,
18 unter II 3 b; Schmidt-Futterer/Blank aaO Rdnr. 76); dazu gehört mindestens,
daß der Vermieter erkennt oder in Kauf nimmt, daß der Mieter sich in einer
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Zwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gründen nicht
auf eine preiswertere Wohnung ausweichen kann.
Zu alledem hat der Tatrichter, dem das Senatsurteil vom 28. Januar 2004
noch nicht bekannt sein konnte, bislang keine Feststellungen getroffen und
mangels entsprechenden Vortrags des Klägers offenbar auch nicht treffen können.
Hierauf kommt es jedoch nicht entscheidend an, weil sich die Klage unter
einem anderen Gesichtspunkt als unbegründet erweist.
4. Das Berufungsgericht ist bei der Prüfung des Tatbestandsmerkmals
des "geringen Angebots an vergleichbaren Räumen" im Sinne des § 5 Abs. 2
Satz 1 WiStG rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, daß auf den Wohnungsmarkt
lediglich eines Stadtteils abzustellen sei.
a) In Rechtsprechung und Literatur besteht Einigkeit darin, daß auf den
"Teilmarkt" abzustellen ist, zu dem die Wohnung gehört (statt vieler OLG Braunschweig
aaO unter II 3 a; Blank/Börstinghaus aaO § 535 Rdnr. 445; Lammel
aaO Rdnr. 26), daß die Mangelsituation demgemäß getrennt nach Wohnungsgruppen
festzustellen ist. Das ergibt sich zwangsläufig schon daraus, daß es im
Rahmen des § 5 WiStG auf die Vergleichbarkeit der Räume ankommt und diese
sich wiederum nach den preisbildenden Faktoren Art, Größe, Ausstattung,
Beschaffenheit und Lage bestimmt. Streitig ist jedoch, worauf sich das Merkmal
der "Lage" der Wohnung bezieht.
Nach überwiegender Ansicht ist maßgebend der Stadtteil (das "Wohnquartier"),
in dem sich die betreffende Wohnung befindet (LG Düsseldorf, DWW
1999, 181; LG Hamburg, Zivilkammer 16, WuM 1989, 522; LG Hamburg, Zivilkammer
11, WuM 2000, 94 und NZM 2000, 180; LG Köln, NZM 1999, 404;
Blank/Börstinghaus aaO; Bub/Treier aaO II 689; Schmidt-Futterer/Blank aaO
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Rdnr. 72). Nach der Gegenmeinung kommt es auf die Marktlage im gesamten
Stadtgebiet an (LG Frankfurt, WuM 1998, 167; Lammel aaO Rdnr. 26).
b) Der Senat teilt die letztgenannte Auffassung.
aa) Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 28. Januar 2004 (aaO unter
II 2 a) betont hat, ist bei der Auslegung des Begriffs der "Ausnutzung eines
geringen Angebots an vergleichbaren Räumen" in § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG zu
berücksichtigen, daß die Vorschrift das Prinzip der Vertragsfreiheit (Art. 2 GG)
und die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG einschränkt. Diese Einschränkung
ist unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten daher nur insoweit gerechtfertigt,
als sie auf der Sozialbindung des Eigentums beruht, wobei diese Bindung
- jedenfalls in zivilrechtlicher Hinsicht - in erster Linie dem Schutz des Mieters
vor Ausnutzung einer bestehenden Mangellage dient. Der sozialstaatliche
Schutz des Mieters gebietet es aber nicht, besonderen persönlichen Wünschen
des Mieters Rechnung zu tragen, die nicht auf gewichtigen sachlichen Gründen
beruhen. Das gilt auch für die Wahl der Wohnungslage. Vergleichbarkeit der
Lage bedeutet nicht Identität des Stadtteils. Sie kann ebenso in einer anderen
Wohngegend gegeben sein, die nach ihrer Lage und Struktur dem Stadtteil
ähnlich - also vergleichbar - ist, in welchem sich die gemietete Wohnung befindet.
bb) Gegen die Maßgeblichkeit eines bestimmten Stadtteils bei der Feststellung
eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum spricht im übrigen
auch der Wortlaut des § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG. Für die Ermittlung des
üblichen Entgelts (als Vergleichsmaßstab der vereinbarten Miete) stellt die Bestimmung
auf die Entgelte ab, die "in der Gemeinde" für die Vermietung von
Räumen vergleichbarer Art usw. vereinbart worden sind. Es erscheint daher
wenig konsequent, wenn hiervon abweichend für die Frage, ob für eine ver-
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gleichbare Wohnung ein geringes Angebot auf dem Wohnungsmarkt bestanden
hat oder besteht, ausschließlich die Situation in einem begrenzten Teil der Gemeinde
ohne Rücksicht auf die Lage in anderen Stadtteilen ausschlaggebend
sein soll.
cc) Überdies überzeugt das Abstellen auf einen bestimmten Stadtteil
auch deshalb nicht, weil es häufig kein brauchbares Kriterium für die Qualität
der Wohnungslage bildet. So kann ein Stadtteil in verschiedenen Straßen unterschiedliche
Lärmbelastungen, Einkaufsmöglichkeiten oder Freizeitangebote
aufweisen; nicht ohne Grund hat der Kläger auf die hohe Lärmbelastung der
S. straße als wohnwertmindernden Umstand hingewiesen, die für den
Stadtteil Eppendorf nicht typisch sein dürfte.
c) Nach alledem ist es entgegen der Auffassung der Vorinstanzen nicht
gerechtfertigt, ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen allein deshalb
anzunehmen, weil im maßgebenden Zeitpunkt - September 1996 - der
Wohnungsmarkt in Eppendorf als einzigem Stadtteil Hamburgs noch angespannt
war, während er in anderen, nach objektiven Gesichtspunkten vergleichbaren
Stadtteilen sich bereits entspannt hatte. Damit ist ausgeschlossen,
daß sich der Kläger etwa auf ein Gebiet minderer Wohnqualität verweisen lassen
müßte.
III.
Aus den dargelegten Gründen kann das Berufungsurteil keinen Bestand
haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da weitere Feststellungen
nicht mehr zu erwarten sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden
(§ 563 Abs. 3 ZPO). Wie ausgeführt, ist der von dem Kläger geltend gemachte
Rückzahlungsanspruch nicht begründet, so daß mit der Aufhebung des Beru-
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fungsurteils das erstinstanzliche Urteil dahin abzuändern ist, daß die Klage insgesamt
abgewiesen wird.
Dr. Deppert Dr. Beyer Ball
Dr. Leimert Dr. Frellesen



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